Le Décret tertiaire, publié en 2019 et formellement intitulé décret n°2019-771 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, impose des contraintes réglementaires considérables aux propriétaires et exploitants de surfaces tertiaires. Depuis l’entrée en vigueur des obligations de déclaration en 2023, de nombreux acteurs se retrouvent face à des incertitudes juridiques majeures : comment contester une mise en demeure ? Quels recours existent en cas de sanction ? Sur quelles bases légales fonder une défense solide ? Ces questions méritent des réponses précises, car les enjeux financiers et opérationnels sont loin d’être négligeables. Seul un professionnel du droit spécialisé en droit de l’environnement ou en droit immobilier peut fournir un conseil personnalisé adapté à chaque situation.
Ce que le Décret tertiaire impose réellement
Le Décret tertiaire s’applique à tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². L’objectif affiché est une réduction progressive des consommations d’énergie finale : -30 % d’ici 2030, -40 % d’ici 2040, et -50 % d’ici 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.
La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, centralise les déclarations annuelles de consommation. Chaque assujetti doit y renseigner ses données énergétiques, sous peine de voir son nom figurer sur un registre public des non-conformités. Ce mécanisme dit de « name and shame » constitue l’une des premières sanctions, avant même les amendes administratives.
Le texte distingue deux voies pour atteindre les objectifs : soit une réduction en valeur relative par rapport à l’année de référence, soit l’atteinte d’une valeur absolue de consommation fixée par arrêté selon la catégorie d’activité. Cette dualité offre une marge de manœuvre, mais génère aussi des zones d’interprétation que les juristes commencent à explorer activement.
La Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) est l’autorité administrative compétente pour contrôler le respect des obligations et engager les procédures de mise en demeure. Comprendre l’architecture institutionnelle de ce dispositif est le premier réflexe défensif.
Obligations des acteurs concernés
Les obligations pesant sur les propriétaires et les preneurs à bail sont distinctes, ce qui génère régulièrement des conflits d’interprétation dans les relations locatives. Le propriétaire répond des travaux sur l’enveloppe du bâtiment et des équipements techniques, tandis que le preneur est responsable de son usage et de ses consommations propres. Cette répartition, posée par l’arrêté du 10 avril 2020, ne règle pas tout.
Concrètement, les démarches à accomplir pour se mettre en conformité suivent un enchaînement précis :
- Identifier les surfaces assujetties au regard du seuil de 1 000 m² et de la nature des activités hébergées
- Créer un compte sur la plateforme OPERAT et rattacher les bâtiments concernés
- Déclarer les consommations d’énergie de l’année de référence choisie
- Renseigner annuellement les consommations réelles avant le 30 septembre de chaque année
- Élaborer un Plan d’Actions de Réduction des Consommations (PARC) en cas d’écart avec les objectifs
- Conserver les justificatifs pendant au moins cinq ans pour faire face à un éventuel contrôle administratif
La question de la responsabilité partagée entre bailleur et locataire mérite une attention particulière. Les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis 2012 contiennent théoriquement une annexe environnementale, mais son contenu reste souvent insuffisant pour répartir clairement les obligations du Décret tertiaire. Renégocier cette annexe ou insérer une clause spécifique dans le bail est une mesure préventive que les praticiens du droit immobilier recommandent systématiquement.
Environ 50 % des bâtiments concernés n’auraient pas encore mis en place de mesures de conformité selon certaines estimations sectorielles. Ce chiffre, à prendre avec prudence car il évolue rapidement, illustre l’ampleur du retard accumulé et la pression croissante que les autorités de contrôle vont exercer dans les prochaines années.
Construire une défense juridique face aux sanctions
Lorsqu’une mise en demeure est notifiée par la DREAL, le délai de réponse est court : l’assujetti dispose généralement d’un mois pour présenter ses observations. Cette phase contradictoire est décisive. Minimiser son importance ou y répondre sans conseil juridique spécialisé constitue une erreur tactique fréquente.
Plusieurs axes de défense méritent d’être examinés selon les circonstances. Le premier tient à la contestation du périmètre d’assujettissement : certains bâtiments mixtes, dont une fraction seulement est affectée à des activités tertiaires, peuvent faire l’objet d’un calcul de surface contestable. Le seuil de 1 000 m² s’apprécie sur la surface de plancher des seules parties tertiaires, et les erreurs de périmètre ne sont pas rares.
Le deuxième axe repose sur la force majeure ou les circonstances exceptionnelles. L’arrêté du 10 avril 2020 prévoit des mécanismes de modulation des objectifs lorsque des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales rendent impossibles certaines actions. Un bâtiment classé aux Monuments Historiques, par exemple, peut se voir reconnaître des impossibilités légitimes de travaux sur l’enveloppe. La démonstration doit être documentée avec rigueur.
Troisième axe : la contestation de la procédure administrative elle-même. Le droit administratif français offre des voies de recours devant le tribunal administratif compétent, notamment en cas de vice de procédure, d’insuffisance de motivation de la décision ou de non-respect du contradictoire. Ces recours ne suspendent pas automatiquement l’obligation, mais ils peuvent retarder ou annuler une sanction.
Les sanctions prévues par le code de l’environnement, à l’article L. 174-4, peuvent atteindre 1 500 euros par bâtiment et par an pour les personnes physiques, et 7 500 euros pour les personnes morales, en cas de non-dépôt des déclarations. Ces montants semblent modestes, mais la publication sur le registre public des non-conformités peut générer des conséquences bien plus lourdes : dépréciation immobilière, difficultés à louer ou à céder les actifs, pression des investisseurs institutionnels soumis aux critères ESG.
Ce que les évolutions réglementaires changent concrètement
Le cadre réglementaire du Décret tertiaire n’est pas figé. Plusieurs arrêtés modificatifs ont précisé ou assoupli certaines modalités depuis 2020. L’arrêté du 13 avril 2022 a notamment introduit des valeurs absolues de consommation par catégorie d’activité, offrant une alternative à la voie relative pour les bâtiments dont l’année de référence serait difficile à établir ou atypique.
Les syndicats professionnels du secteur immobilier, comme l’ASPIM ou la FSIF, ont engagé des discussions avec le Ministère de la Transition Écologique pour obtenir des clarifications sur plusieurs points litigieux : le traitement des bâtiments multi-locataires, la prise en compte des vacances locatives dans les consommations de référence, ou encore les modalités de calcul pour les activités saisonnières. Ces négociations influencent directement les stratégies défensives disponibles.
La taxonomie européenne et les obligations de reporting extra-financier renforcent par ailleurs la pression sur les grands propriétaires institutionnels. Un fonds immobilier coté doit désormais démontrer la trajectoire de conformité de ses actifs pour satisfaire aux exigences des investisseurs. La défense juridique ne peut donc plus s’envisager isolément : elle s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale.
Les praticiens anticipent une intensification des contrôles à partir de 2025, à mesure que les premières échéances intermédiaires approchent et que les bases de données OPERAT deviennent exploitables par les services de l’État. Préparer sa défense en amont, avant toute mise en demeure, reste la démarche la plus efficace.
Anticiper plutôt que subir : la posture juridique gagnante
La vraie valeur d’une stratégie juridique ne se mesure pas à sa capacité à repousser les sanctions, mais à sa faculté d’éviter qu’elles surviennent. Plusieurs outils contractuels et organisationnels permettent de construire cette posture préventive.
L’audit juridique et technique croisé constitue le point de départ. Un juriste spécialisé en droit de l’environnement et un bureau d’études thermiques doivent travailler conjointement pour identifier les risques de non-conformité, les contestations de périmètre possibles et les modulations d’objectifs légitimement revendiquables. Cette double lecture évite de construire une défense sur des arguments techniquement fragiles.
La documentation systématique des actions engagées protège également. Chaque investissement en rénovation énergétique, chaque démarche auprès de la plateforme OPERAT, chaque échange avec l’administration doit être tracé et conservé. En cas de contrôle, la capacité à démontrer une démarche de bonne foi et un effort réel pèse dans l’appréciation de la sanction par l’autorité administrative.
Enfin, la clause de répartition des obligations dans les baux commerciaux mérite d’être rédigée avec une précision chirurgicale. Définir contractuellement qui supporte le coût des travaux, qui déclare sur OPERAT, qui répond en cas de contrôle : ces stipulations évitent des contentieux locatifs coûteux et paralysants. Les baux verts de nouvelle génération intègrent ces éléments, mais leur rédaction doit être adaptée aux spécificités de chaque actif et de chaque relation locative. Consulter un avocat spécialisé avant toute signature reste la seule garantie d’une protection réelle.